Rok 2023 na realitním trhu
Dobrý den přátelé,
rok 2023 se nezadržitelně blíží do své cílové rovinky. Jedná se o chvíli, kdy se ohlížíme za jeho průběhem, ať už v osobním, nebo pracovním životě. My bychom se rádi ohlédli za děním na realitním trhu. Byl to rok, který se do dějin nijak zásadně nezapíše. My jsme si však pro vás připravili přehled důležitých změn a statistik a zároveň připojili lehkou predikci pro rok 2024, který již klepe na dveře.
Změna stavebního zákona jako „game changer“?
Dne 1. 7. 2023 vstoupil v platnost nový stavební zákon. Díky němu by mělo dojít především ke zrychlení výstavby, zastupitelnosti a dodržování lhůt. Zároveň bude možné podávat žádosti elektronicky.
Nový stavební zákon rozděluje stavby na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Za stavbu je považován i mobilní nebo zahradní domek. K čemu toto rozčlenění bude sloužit běžným občanům? Díky němu např. zjistíte, zda musíte žádat o stavební povolení, nebo můžete svépomocí začít stavět hned.
a) Stavební úřady již spadají pod stát
Do této doby náležely stavební úřady pod úřady obecní. Jako největší pozitiva této změny jsou obecně uváděny personalizace, snadnější dodržování lhůt a zastupitelnost.
b) Zrychlení povolovacích procesů
Díky změně systému by stavební úřady údajně měly být schopné vydávat povolení do 30 dní pro stavby jednodušší a do 60 dní pro stavby větší. Urychlení by měla přinést možnost nadřízeného úřadu rozhodnout o věci sám ve chvíli, kdy podřízený úřad selže.
c) Efektivnější spolupráce jednotlivých úřadů
Díky přechodu samostatných subjektů (památkáři, ochránci přírody apod.) pod státní stavební úřad dojde ke snížení počtu razítek, které potřebujete „oběhnout“.
d) Elektronizace stavebních rozhodnutí
Nově lze žádosti podávat také v elektronické podobě. Vše bude ukládáno do evidence elektronických dokumentací. Možnost klasického papírového podání ale samozřejmě zůstává také.
e) Černé stavby zmizí
Nově již nebude možné legalizovat černé stavby, tedy ty bez povolení.
Jaký byl vývoj cen nemovitostí?
Ceny rezidenčních nemovitostí klesají napříč okresními městy v rámci celé ČR jako důsledek vysokých úrokových sazeb, obecně vysoké cenové hladiny (inflace), stále vysokých cen vstupů apod. Tak by se dal v pár slovech shrnout rok 2023 na realitním trhu. Pád cen byl však mnohem menší, než se očekávalo.
Zároveň to samozřejmě není tak jednoznačné. Jednak zjistíme, že výše zmíněné bylo typické spíše pro první polovinu roku. Od července letošního roku jsme svědky postupné stabilizace. A zároveň bychom měli rozlišovat mezi různými druhy rezidenčních nemovitostí.
Bytové jednotky a rodinné domy: Vzorová tabulka detailního přehledu např. shrnuje vývoj cen bytů o užitné ploše 60–90 m2 v 1. až 3. kvartálu letošního roku napříč okresy. Bytové jednotky o menší užitné ploše jsou vůči cenovým výkyvům více imunní, naopak nemovitosti o větších užitných plochách zaznamenaly rapidnější pokles v některých případech atakující hranici 20–25 %. Očekává se, že inflace začne v následujících měsících výrazně ustupovat, což centrální bance umožní snižovat základní úrokové sazby. Tím banky získají prostor pro snížení hypotečních sazeb a to povede k ještě většímu oživení poptávky po úvěrech na bydlení a zájmu o nemovitosti.
Stavební pozemky: Vývoj cen pozemků těší především jejich majitele, jelikož jejich hodnota kontinuálně roste i v roce 2023. Ve druhém čtvrtletí to byly 2%, ve třetím dokonce 2,6%. Meziročně poté více než 14%. Největší vliv na vývoj ceny konkrétních pozemků má jejich velikost, svažitost, dopravní dostupnost, orientace a občanská vybavenost dané lokality.
Zdroj: https://www.maxima.cz/blog/ceny-nemovitosti-proc-rostou-a-jak-se-budou-vyvijet/
Obecně lze říci, že stabilizace cen nemovitostí je tak významným momentem pro kupující i prodávající na trhu nemovitostí. Ve střednědobém výhledu se dokonce lze oprávněně domnívat, že na počátku příštího roku bude v některých, především lukrativních, lokalitách docházet k mírnému nárůstu cen. Týká se to lokalit, kde je dlouhodobě nižší nabídka nemovitostí na prodej, nízká nezaměstnanost a s tím související vyšší koupěschopnost obyvatel.
Jak se vyvíjela nabídka nemovitostí na primárním a sekundárním trhu?
Z pohledu nové výstavby jsme svědky kontinuálně klesající nabídky ovlivněné zdrženlivostí na straně investorů z důvodu horší dostupnosti externího financování, tedy úvěrů a přetrvávajícího ochlazení poptávky po bydlení. Počty zahájené bytové výstavby s výjimkou července sedm měsíců po sobě významně meziročně klesají, což je spojeno také s klesajícím počtem vydaných, stavebních povolení, a to v průměru o 9,3%. Z dlouhodobého pohledu se však jedná o obrovský problém. Např. na pražském trhu aktuálně chybí zhruba 40,000 bytů a tento problém se neustále prohlubuje.
Na sekundárním jsme zřejmě všichni očekáváli značně vyšší nárůst nabízených nemovitostí, a to především z důvodu nutné refixace hypotečních úvěrů, kde 1% úrokové sazby na každý milion půjčených korun bere 500Kč z rodinného rozpočtu nebo stále vysokých cen energií. Ale opak je pravdou. Jsme svědky spíše mírného nárůstu v řádech jednotek %. Díky nižší poptávce a prodlužující se době prodeje mají opravdu z čeho vybírat a na rozhodnutí zároveň mají více času. Jsou tak ve velmi komfortní pozici.
Pokud by Vás naopak zajímal vývoj prodaných nemovitostí, klikněte zde.
Co se událo na hypotečním trhu?
Také pro trh s hypotečními úvěry byl rok 2023 velmi dynamický.
Úrokové sazby: Začněme u úrokových sazeb, které od června letošního roku kontinuálně klesají, až na aktuálních 5,71% a jedná se o nejnižší sazbu od července minulého roku. Jedná se o důsledek postupného poklesu tržních úrokových sazeb.
Objem hypoték: Tento trend společně s pravidelnými akcemi hypotečních bank vedl také ke kontinuálnímu růstu objemu poskytnutých hypotečních úvěrů, které meziročně vzrostly o celý 18%, na říjnových 13,2mld Kč, opět nejvyššího čísla od června minulého roku. Jedná se o žádané a potřebné ohřátí trhu, který v roce 2022 poklesl o 65%! Trend kontinuálního růstu lze očekávat i v roce 2024. Predikce vývoje sazeb pro příští rok se napříč zdroji lieíš. Jedno je však jasné, trend snižování sazeb bude pokračovat. My očekáváme sazby na konci roku 2024 lehce nad hranicí 4%, což koresponduje s prognózou ČNB.
Zrušení ukazatelů DTI a DSTI: ČNB v roce 2023 učinila směrem k hypotečním úvěrům dvě velmi důležitá rozhodnutí. Dubnové zrušení ukazatele DTI (poměr výše dluhu vůči čistému příjmu žadatele) a říjnovém zrušení DSTI (poměr mezi měsíční splátkou úvěrů a výší měsíčního čistého příjmu). Jedná se o logické kroky v době vysokých úrokových sazeb a nízké poptávce po hypotéce. Pro kupující zpráva pozitivní. Na druhou stranu věříme, že by se vnitřně těmito ukazateli měli řídit pro zachování finanční stability a únosné výši splátek vůči jejich příjmu.
Závěrem:
Rok 2022 a 2023 daly kupujícím spoustu příležitostí pro nákup nemovitostí za podmínek, které se opět několik let nemusí opakovat. Proč? Každá doba přináší příležitosti. Dnešní doba Vám i přes vysoké úrokové sazby dává možnost si u některých nemovitostí vyjednat zajímavou slevu na kupní ceně. Snížení, které Vám několika násobně vykompenzuje vyšší splátku jako důsledek vysokých úrokových sazeb. Zároveň i z důvodu nižší poptávky máte nejen z čeho vybírat, ale zároveň máte na své rozhodnutí více času. Ovšem POZOR! Trh se pomalu začíná otáčet, což v Propexe vidíme ve vzrůstajícím zájmu o prohlídky, neustále se zkracující dobu prodeje a akceptaci nabídkových cen. Obecný hlad po koupi nemovitostí bude sílit, o tom není pochyb.
Tento trend v příštím roce může ještě více umocnit snižování úrokových sazeb. Vývoj hypotečního trhu bude obecně v roce 2024 silně ovlivněn vývojem inflace. Očekává se, že inflace začne v následujících měsících výrazně ustupovat, což umožní centrální bance snižovat základní úrokové sazby. Tím získají banky prostor pro snížení hypotečních sazeb, což povede k ještě většímu oživení poptávky po úvěrech na bydlení a zájmu o nemovitosti.
Otázkou také zůstává, jak budou dobíhající fixace sazeb u hypotečních úvěrů ovlivňovat finanční situaci domácností. To může zásadní měrou přispět k rostoucí nabídce nemovitostí na realitním trhu.
My se roku 2024 již nemůžeme dočkat a těšíme se na další výzvy!