Aktuální dění na realitním trhu, část 1
Minulý rok jsme na nejen na realitním trhu zažili velmi turbulentní období a dle aktuální situace ve světě i u nás nelze předpokládat, že tomu nebude v roce 2022 jinak. Ukrajinská krize, rostoucí ceny materiálů, neustále se zvyšující sazby hypotečních úvěrů, vysoká inflace, to jsou v těchto dnech hlavní hybné síly na realitním trhu. Klidné období nás tedy rozhodně nečeká a pro budoucí vývoj existuje několik scénářů. Pojďme se podívat blíže na zoubek prvním dvěma oblastem, které jsme pro si pro vás dnes připravili.
Ukrajinská krize
Válka na Ukrajině zasáhla srdce snad každého z nás, a to, co se nám před pár týdny zdálo jako sci-fi z amerického bijáku je nyní realitou, které stále nemůžeme uvěřit. Jak ale tato krize ovlivní trh s realitami? Především ten nájemní. Aktuálně se v ČR nachází na 250tis nově příchozích lidí z Ukrajiny a toto číslo se bude i nadále zvyšovat. Všichni příchozí, kteří se v ČR rozhodnou zůstat se svými rodinami, budou hledat nové ubytování, které z aktuální podpory přejde do ubytování stálého. Budeme tedy svědky obrovského tlaku na nájemní bydlení, který bude ještě umocněn zdražujícími se hypotékami a většímu zájmu o nájemní bydlení také od české populace. Spoléhat na nové developerské projekty, které jsou z 30% tvořené čistě investičními byty by bylo bláhové.
Český realitní trh se ale již v minulosti ukázal jako velmi flexibilní a dokázal na různé vývoje reagovat. V aktuální situaci by mohl pomoci především sekundární trh s byty, tedy ty, které lidé vlastní, ale nevyužívají je. Bavíme se až o 100,000 jednotkách, které by při správném nastavení mohli ubytovat až 250,000 lidí. Další kapacity nabízí také obecní byty, ale zde se bavíme o dočasném řešení. Zaměřit se však musíme na to trvalé a zde bude stěžejní, také osobní nastavení majitelů, zda své nemovitosti budou chtít nabídnout či nikoliv. Pomoci by zde mohla vláda, ale…?!
A kam se vyšplhají ceny nájemného? Bez pochyb budeme svědky růstu skokového. Jen za první čtvrtletí se nájemní trh „těší“ 40% nárůstu oproti stejnému období v roce 2021. Se stále se zdražujícími hypotečními úvěry nelze očekávat pokles poptávky. Tlak na zvyšování cen tedy bude enormní. V Propexa očekáváme v průměru 10-15% nárůst nájemného v roce 2022. Faktor, který bude působit proti rapidnímu zdražování je nižší kupní síla ukrajinských domácností, což bude zřejmě důvodem jejich soustředění na regiony, namísto velkých měst, kde pro většinu lidí budou ceny nájemného dlouhodobě neúnosné.
Růst hypotečních sazeb a změny podmínek hypotečních úvěrů
Také trh s hypotečními úvěry zažívá velmi dynamické období. Průměrná úroková sazba pohybující se na úrovni 2% mezi lety 2016 a 2021 je již minulostí a českým domácnostem se tak vlastní bydlení rapidně prodraží. Aktuálně před sebou máme hypoindex na 4,6%, bohužel se však nejedná o konečné číslo. Ta, jak jsme před 3 měsíci rádi vzpomínali na sazbu začínající číslem 2, tak budeme za pár týdnů rádi vzpomínat na začátek číslem 4 a zřejmě i 5.. Ano, zvyšování sazeb bude pokračovat, a dokonce roku bychom měli být svědky překročení hranice 6% (některé prognózy hovoří i o 7%) To už je ale sci-fi nebo ne?
Proč ale ČNB základní repo sazbu zvyšuje a hodlá v tom pokračovat? Brzda proti inflaci. V průběhu pandemie výrazně klesla spotřeba českých domácností a ČNB se rozhodla ji podpořit obecným snižováním sazeb až na úroveň 0,25%. Zrušení protiepidemických opatření však znamenalo velké „boom“ ve spotřebě, růstu poptávky po službách a zboží, zvyšování cen materiálů z důvodu narušení výrobních a dodavatelských řetězců v průběhu epidemie včetně kompenzace nízkých zisků v průběhu epidemie a tlak na růst mezd. Výsledkem je repo sazba 4,39%. Tedy sazba, za kterou si komerční banky “půjčují” peníze od ČNB.
Další změny přináší datum 1.4.2022, kdy se mění základní úvěrové ukazatele. Nutno podotknout, že část bank k těmto krokům již přistoupila v minulém roce. Nyní však budou aplikovány všemi bankami.
Ukazatel DTI (debt to income) simulující výši úvěru k čistému přijmu bude pro žadatele nad 36let ve výši 8,5 násobku roční mzdy, žadatele do 36let ve výši 9,5 násobku. Nynějším standardem byl 10-11 násobek akceptovatelný 80% trhu.
Ukazatel DSTI (debt service to income) jako poměr splátky úvěru ku čisté mzdě bude pro žadatele nad 36let 45% a žadatele pod 36let 50%. Např. Česká spořitelna se na poměru 45% pohybuje již od roku 2020 a to pro všechny žadatele bez rozdílu věku. Nejvíce „bitá“ na tom bude Hypoteční banka (až 70%) a Moneta money bank s KB (55%).
LTV (poměr úvěru k hodně zástavy) zasáhne především žadatele do 36let, kteří si budou muset připravit 20% vlastních zdrojů. Žadatelé do 36let se stále mohou rozhodnout pro 90% úvěry, které však většina bank na trhu značně znevýhodňuje z pohledu podmínek pro žadatele.
Podívejte se na naši aktuální nabídku nemovitostí
Každá situace má své řešení, a proto doporučujeme následující
Zpřísnění ukazatelů DTI a DSTI doporučujeme vyřešit přistoupením spolužadatele/přistupitele do hypotečního úvěru, který Vám bude ručit svým příjmem. Může se jednat např. o jakéhokoliv rodinného příslušníka. Ručit však nemusí po dobu celé splatnosti úvěru. S Vaší rostoucí mzdou a klesající výší úvěru lze na konci fixačního období (např. po 5letech) požádat banku o „přepočítání“ hypotéky. V případě pozitivní odpovědi lze zažádat o vyvázání ručitele z úvěru. A jste v tom opět sami!
V rámci ukazatele LTV se z našeho pohledu také nejedná o nijak závažnou novinku. Nutné podotknout, že při postupném zvyšování úrokových sazeb vznikl znatelný rozdíl mezi sazbami pro 80% a 90% hypoteční úvěry, a to 0,6%. Žadatelé tak obecně preferovali 80% úvěry tak, aby dosáhli na lepší úrokovou sazbu. Je pro Vás ale nemožné složit 20% z vlastních zdrojů? Doporučujeme se zamyslet nad možností další zástavy, kterou lze právě vlastní zdroje nahradit. Zástavou může být nemovitost např. Vašich rodičů, jiných rodinných příslušníků nebo kamarádů (nutná důvěra).
Jak to funguje? Banka půjčuje peníze oproti celkové zástavní hodnotě. Přidáním další nemovitosti do úvěru navýšíte celkovou zástavní hodnotu, ze které Vám banka půjčuje výše uvedených 80%. Vy ale takto můžete financovat i 100% hodnoty nemovitosti. Pokud tedy kupujete nemovitost např. na 8mil Kč a získáte do zástavy druhou nemovitost o hodnotě 3mil Kč, celková zástavní hodnota = 11mil Kč. Banka půjčí 80% zástavní hodnoty, tedy až 8,8mil Kč. Tím pokryjete celou kupní cenu bez nutnosti skládán vlastních zdrojů. Stejně jako v předchozím bodě se lze i z této situace dostat dříve. Rostoucí cena nemovitosti a klesající závazek umožní druhou nemovitost vyvázat bez problému i po pár letech.
Pokles kupujících s hypotečními úvěry
Růst úrokových sazeb a zpřísnění ukazatelů ovlivní v letošním roce samozřejmě i poptávku po nemovitostech. Predikujeme 30% pokles zájmu o hypoteční úvěry v letošním roce, tedy méně potenciálních kupujících a menší tlak na „souboj“ o nemovitosti a s ním spojené navyšování ceny. Přičemž lidé financující koupi za pomoci hypotečního úvěru tvoří cca 60% poptávajících po našich nemovitostech. Stále ale vnímáme velikou kupní sílu českých domácností, které se mimo jiné snaží v době vysoké inflace najít nástroje pro uchování hodnoty jejich financí.
Koupit či nekoupit? To je oč tu běží.
Potenciální kupující by se dle našeho názoru měl rozhodovat nejen dle úrokové sazby, ale porovnávat mimo jiné i v kontextu s aktuálním nájemným a jeho budoucím vývojem při rapidním zvýšení tlaku na nájemní bydlení. Nájemné je pro každého v porovnání s hypotečním úvěrem „utopeným nákladem“, nicméně nutno přiznat, že je zároveň tím bezpečnějším přístavem, ze kterého můžete kdykoliv bez problému vyplout a zakotvit jinde. Zde se bavíme o osobních preferencích a někteří přijmou rozhodnutí „platit hypotéku“ raději majiteli nemovitosti, ve které bydlí než si vzít hypotéku a financovat své vlastní bydlení. To už je ale na každém z nás a našich finančních možnostech. Zapomenout bychom ale neměli ani na kontinuálně se zvyšující ceny nemovitostí, jež do rozhodovacího procesu také vstupují.